“联众模式”

2011年5月6日 10:04   来源：农民日报   

    不花钱就能住上新楼房！———是农民捡了个大馅饼，还是企业在打“擦边球”？

    “联众模式”引发热议 

    “联众模式”，一种农民不掏一分钱，就可以住上新房的做法，因涉及到农居的商业性开发等敏感问题，从它出现的第一天起，就引起了社会各界广泛关注。

    有人大声叫好：“农民不花钱盖新房，还能赚钱，这是大好事。”

    也有人质疑：“这是打农居政策的擦边球，涉嫌‘小产权’房。”

    “联众”究竟是一家什么样的企业，这个褒贬不一，争议不断的“联众模式”究竟又是怎么回事？

    立塔村风波

    立塔村位于浙江省临安市天目山区的山沟里，山清水秀，风光宜人，但是，因为地处偏僻，立塔村一直很穷，农民住的大都是烂泥房子。看着别人一年比一年富，立塔村人是又眼热又心急，可是要发展，一没资金，二无门路，立塔村只能干瞪眼。这时，“联众”找到村里，签了“联建”协议。

    “联众”是杭州城里的一家以乡村资源开发为主业的集团公司。看到这几年城里人都喜欢往乡下跑，就萌发念头，要在农村建房，专门给城里人休闲度假。

    一方面是村里要发展，苦于没有资金；另一方面是公司要搞乡村休闲，苦于没有土地建房。立塔村和“联众”一拍即合：由“联众”出钱，将村里24户住宅全部拆掉，统一规划，统一建造，统一经营。原来新旧不一、凌乱不堪的土坯农居，现在将统一建成砖混结构的4层楼房。

    双方协议规定：底层使用权仍归房主，由农民自己居住，其他3层由“联众”统一对外经营30年。到期后，所有使用权“物归原主”。这就等于30年后农民白拣一栋4层楼。

    “联众”获得农居使用权后，将其出租给城里人。为了搞好服务，“联众”就地取材，聘请房主作为管理员，打扫卫生，整理房间，每个月支付500元管理费。这个聘用合同时间很长，一聘就是30年。

    然而，临安市国土部门以涉嫌“小产权房”的名义紧急叫停，认为“联众模式”的政策依据不足。

    立塔村村支书钱卫国毫不妥协：“说‘联众’做法是对的，政策依据的确不足；但要说它是错的，同样政策依据不足。”

    是“擦边球”还是模式创新？

    作为一种新的商业开发模式，“联众模式”自问世以来，就频遭质疑。“联众模式”涉及到政策的模糊地带，事关“农居”这个敏感的问题。

    在我国，农村土地属集体所有。《土地管理法》明确规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》和《物权法》也都禁止城镇居民在农村购置宅基地。在这种大背景下，“联众”的农居商业开发，无疑存在风险。

    为此，“联众”一直不停地修正自己的行为，并形成一套比较成熟的解释。首先，建房的主体是村民，而不是“联众”公司；其次，农居的所有权并没有改变，仍然是农民的，而不是“联众”公司的；最后，“联众”向城里人“出售”的，也并非农村的宅基地，而是农居30年的使用权。

    对此，在当地形成了两种截然不同的观点。

    质疑者认为，不管千变万化，“联众模式”就是建农民房，卖农民房，是打政策的“擦边球”。以农居建房款置换而来的30年使用权，只是一种特定的捆绑方式，这种商业性约定与现行的政策难相符，将会给当前农村的经济秩序造成冲击。

    肯定这种模式的人认为，“联众模式”是一种全新的“农家乐”产业化经营模式，是农村生产方式和生活方式的彻底革命，是一种农业增效、农民增收的有效途径。特别是对偏僻落后的山区经济发展具有明显的带动作用。“联众”是工商业主介入新农村建设的榜样。在当前政府投入严重不足的情况下，“联众”让农民不花钱就住上新房，企业获得了效益，政府减轻了负担，这是一种多方共赢的模式。

    目前，“联众”在省内的临安、淳安、德清等县市联建了11个项目，2000余套农居新房早已销售一空。

    新闻背景："联众"冲击波 

    农村发展难，山区农村发展更难，“联众模式”的出现，对山区农村的发展带来了难以低估的冲击，提供了一种全新的选择。

    旺苗华的“前生今世”

    旺苗华是浙江省临安市朱陀岭村民，在他身上发生的变化颇具代表性。

    朱陀岭原先是个交通不便、信息闭塞的穷山村。“联众”到来之前，村民们主要靠卖笋干过日子，人均年收入只有3000元左右。旺苗华家属中等，家里4口人，一年收入万把块，但是两个孩子要读书交学费，旺苗华的日子并不好过。

    “联众”到来后，旺苗华第一个签了“联建”合同。“对我们农民来说，一辈子最大的梦想就是盖一幢新房子。但凭自己的实力，干个几十年也不一定行。现在不花一分钱，就有一幢四层楼，价值五六十万，这样的好事到哪去找？”旺苗华说。

    紧跟着旺苗华，村里47户人家，有25户与“联众”签约合作，盖好了新房。如今的朱陀岭，一幢幢新农居错落有致，背靠群山，坐拥翠竹，成了远近闻名的“农家乐”村。村民的人均年收入也从以前的3000元增加到1万元以上。

    汪苗华扳着指头算起自己的收入账：一是工资收入。每个月可以从“联众”拿500元工资，管理二层至四层的房间。如有客人居住，每打扫一个房间，公司另支付10元服务费。这部分收入有1万多。

    二是其他收入。今年光是土鸡就卖了200多只，每斤卖到25元，比城里价格还高。另外还有笋干、山核桃之类的特产，现在也不要再运到城里去卖，客人来了，都图个新鲜，顺手就卖个底朝天。

    汪苗华说：“两项加在一起，每年收入总有个五六万。”

    现在，汪苗华衣食无忧，日子过得从未有过的惬意、舒坦。他还计划，把自家的厨房改造一下，开个点心店，一方面自己增加点收入，另一方面给客人提供更多的服务。

    从“城中村”到“村中城”

    “联众模式”带给农村发展的影响和冲击，绝不仅仅止于经济层面，而是全方位的。

    “大有桂谷”，是“联众”在临安开发的另一个农居点，原名大有村，因村里种有大批桂花，“联众”将其命名为“大有桂谷”。

    “大有桂谷”建有花园小广场、水池、景观长廊等。记者看到，来此度假的城里人很多，他们三三两两，在村里悠闲地漫步，操着各种各样的方言聊着天。恍惚之间，让人以为是到了城里的某个小区。有人戏言：“现在城里的‘城中村’少了，农村的‘村中城’倒多起来了。”

    城里人的到来，似乎在一夜之间，让祖祖辈辈居住在山沟里的农民重新认识到自己的价值。他们发现，原来自己多年来不以为然的小山村，是个不可多得的宝贝。特别是夏天，生意尤其兴隆，一般的散客要来度假，如果没有事先预订，十有八九要吃“闭门羹”。

    城乡之间的这种交流，带来的是文化的交融。城里人的消费习惯、生活观念都通过这一渠道传递到了农村。大有村一位姓张的村民，几年前是骑着摩托车卖菜，现在，则是开着半吨头的工具车，挨个村送菜。他的生意越做越红火，一是城里人来得越来越多，二是本地农民买菜的越来越多。而多少年来，这里的村民习惯的是自己养猪，自己种菜。买菜是件让人觉得很破费的事。

    传统的“日出而作，日落而息”的生产方式，在这里终结。人们发现，农民也可以换个方式生存，换个方式生活。

    实现乡村休闲“全球通”

    在给山区农村经济社会发展带来深刻影响的同时，“联众模式”也引起了资本市场的浓厚兴趣。

    2007年，赛伯乐(中国)创业投资管理有限公司看中“联众模式”，投资1500万元推波助澜，使“联众”成为了中国首家引进风险投资的新农村背景企业。

    紧接着，杭州市政府的创业投资引导基金跟进投资300万元，支持“联众”参与新农村建设。杭州市市长蔡奇说，政府的创投引导基金投钱给“农家乐”，这很有意思。由此可以看出，创投引导基金并不排斥传统产业，关键是能否应用新的商业模式提升、改造传统产业。

    政府的“创投”和市场的“风投”同时相中“联众模式”，解除了“联众”发展中面临着的政策和资金双重困境，让“联众”的明天变得清晰可期。“联众”开始有能力跳出长三角，引入分时度假概念，准备打造国内最大的乡村分时度假平台。

    “联众模式”的内涵由此变得更加丰富，今后，“联众”将把农居资源集中起来，采用俱乐部形式，卖卡给消费者。

    只要成为“联众”的会员，你就可以持卡，每年到全国数百个风景优美的乡村轮流度假。今年在杭州，明年到三亚，后年去张家界。

    听起来这个计划已经足够诱人，但总裁余学兵表示，这仅仅是“联众”走出的第一步，叫“神州行”，接下去，“联众”要实施的是“全球通”，也就是加入国际乡村休闲组织，让国人跨出国门，到国外的乡村去休闲度假。

    “联众”现在忙着的，是到处寻找乡村，进行合作开发，争取在全国尽早完成度假网络的布点工作。