发布时间：2013-12-27
2013年12月21日 02:24 中国经营报
多个百亿旅游地产项目“搁浅”，地产模式“文化项目”惹争议
河北承德百亿文化产业项目真相调查
刘永
由于地处京津水源地上游，出于涵养水源的需要，矿产资源丰富的河北省承德市被限制发展工业，因此近年来承德市提出“文化立市”的战略转型，并储备了120多个文化产业项目，预计投资规模1800多亿元。一时间承德成为城市运营商的投资热地，成为环京津地区的一大亮点。但这些文化产业项目进展情况如何，是否真正助推了承德的“文化立市”战略转型？近日，《中国经营报》记者对此进行了深入调查。
记者调查发现，承德市皇家奥林匹亚体育文化休闲产业园、智桥体育文化产业园、御道口皇家体育休闲基地等多个投资几十亿、上百亿、占地几千亩甚至是上万亩的项目，大多数都是以文化休闲名义立项，记者了解到这些项目多包含建设山地高尔夫、赛马场、滑雪场、度假村、别墅等项目，而且这些类地产模式的“文化项目”目前大多陷入“搁浅”状态。
统计数据显示，经过数年运作，承德市储备的120多个文化项目中，只有14个投入运营，续建、在建和已经启动土地收储的项目有61个。
奥林匹亚体育文化休闲产业园遭遇频繁上访
最令当地村民不满的是，山地被双滦区宣称全部归当地一家林场所有，村民们拿不到任何补偿。
12月16日，河北省承德市双滦区大元宝山村。65岁的村民李怀玉骑着一辆很旧的自行车，经过一个由铁丝网围起的山坳。这个山坳里的土地，曾是大元宝山村1000多口人赖以生存的农田，现在已成了一个面积达2000亩的高尔夫球场以及别墅、五星级酒店的开发用地。
“2009年从双滦区政府到乡镇再到村委会、村民小组，我们收到口头通知，说是这里要发展经济，用来建设高尔夫球场。”李怀玉告诉记者，当时开发商与村民约定，按照每年1200元/亩的价格租下村民的土地，以后不租了还将土地还给当地村民。
但两年租约尚未到期，双滦区政府就强行将该村的土地收储。至于收储行动经过哪些审批手续，记者致电、致函承德市委宣传部等单位，但没有得到正面回应。
据记者了解，在收储过程中，大元宝山村的土地分为三类——平地、坡地和山地，平地是指“平坦高产的农田”，坡地是指“山脚下的倾斜地面”，山地是指只能收获柴禾的地方；双滦区政府制订的收储补偿政策是，平地9.9万元/亩，但最终只落实了9万元/亩，坡地9万元/亩，但最终只落实了5.4万元/亩，最令当地村民不满的是，山地被双滦区宣称全部归当地一家林场所有，村民们拿不到任何补偿。
“从我13岁下地干活儿开始，附近的山地都是归全村6个村民小组所有。”李怀玉所在的大元宝山村5组，只有29亩农田，大元宝山村1000多口人，人均耕地大约一亩，村民们从来都是“靠山吃山”，得不到补偿让他们不满。
大元宝山村一个水库也被圈在铁丝网范围内，在开发商的规划设计图上成了一个被别墅群环抱的碧湖。据了解，这个水库当初是全村村民修了好几年才建成的。
最近几年，大元宝山村民不断到双滦区、承德市、河北省有关部门上访，但赔偿事项都是不了了之。
在2011年春季，大元宝山村民发现自家的田地被铺上草坪，基本上能打高尔夫球了。10多名村民拿着从球场上捡到的高尔夫球，到北京向国土资源部反映情况。随后，国土资源部派专人到大元宝山村查看，原来建设高尔夫球场的地盘上已经铺好的草坪被掀掉，但至今未再修复。
记者致电海航实业地产事业部(以下简称“海航地产”)了解到，奥林匹亚体育文化休闲产业园的业主是承德京海房地产开发有限公司，该公司成立于2010年4月26日，是海航旗下的一个子公司，“主要经营房地产开发与销售”；至于土地补偿问题及为何目前项目陷入停滞状态等，截至记者发稿时，海航地产未予回复。
由于海航地产的介入，上述项目被包装为承德皇家奥林匹亚体育文化休闲产业园项目，公开资料显示这个占地20000亩、投资103亿元的旅游地产项目，由18洞高尔夫球场、别墅、滑雪场、跑马场等多个子项目组成。
承德皇家奥林匹亚体育文化休闲产业园一期项目于2011年10月份开工，包括投资2亿元的18洞高尔夫球场、投资3.5亿元的五星级酒店和投资7亿元的别墅项目。
大元宝村村民告诉记者，海航地产介入以后，到2012年7月份再次停工，一年多以来也有小规模的施工，但整体上已停止施工。
据了解，承德皇家奥林匹亚体育文化休闲产业园项目承建方是中国铁建，目前中国铁建在项目工地上也只有少量的留守人员。其中一位工作人员透露，海航地产的开发思路已经做了调整，准备首先建设53栋别墅、1个五星级酒店、多套高层住宅小组，然后再建高尔夫球场。
在承建方人士看来，承德皇家奥林匹亚体育文化休闲产业园陷入停滞的原因“归咎”地方政府，因为海航地产“将赔偿金给了地方政府，而地方政府并没有全部赔给当地村民”。
12月19日，承德市双滦区土地收储中心官员在接受记者采访时否认这一点。他说，2012年以前双滦区实行区片地价，对不同的地块补偿标准会有所差异，田地的标准是9万元/亩，对于荒山按照9万元/亩的60%予以赔偿；对于大元宝山村大量山地为何至今未被赔偿，该官员称具体情况需问具体做这项工作的同志。
文化项目地产化
在承德共计确定的67个旅游项目中，其中32个项目被河北省政府列入“十二五”规划重点项目。这些项目的开发商中许多都是从房地产转型过来的。
记者在承德市发改委采访时，一位官员表示，他所在的社会科负责承德市文化产业项目的审核，最近几年核准的文化产业项目只有两个，一个就是鼎盛文化产业投资有限公司的“鼎盛王朝”文化产业园项目，另一个就是河北畅达集团投资的承德避暑文化产业园项目。
“如果没来核准，那就说明这个项目和文化产业无关。”该官员告诉记者，“但也可能是在其他科室被核准，比如投资科，不过那就不应该被称为文化产业项目了。”
据悉，已被双滦区列为文化产业项目的承德皇家奥林匹亚体育文化休闲产业园项目，并未在承德市发改委社会科核准。
上述官员透露，她今年夏天也曾去看过畅达公司的避暑文化产业园项目，发现这个项目已经停工了，大铁门紧闭，“到目前为止还没来核准，再过几天还没到我们这里年检，这个项目就算自动作废了”。
承德市的“文化立市”战略大多与旅游项目有关，而一位政府人士告诉记者，这些开发商中许多都是从房地产转型过来。在承德共计确定的67个旅游项目中，其中32个项目被河北省政府列入“十二五”规划重点项目。
据了解，这些项目大多雷同，譬如承德市双桥区双峰寺镇平房沟村附近的智桥体育文化产业园，也是规划建设山地高尔夫球场、赛马场、度假村等项目，该项目同样由于涉嫌以租代征占用耕地和林地、土地补偿低廉等问题，遭到当地村民抵制，目前也处于“搁浅”状态。
另外，投资23亿元、占地上万亩的承德市围场县御道口皇家体育休闲基地，从2009年开始建设至今4年时间过去了，也因为违法占地、毁林等问题，引发失地农民上访、被媒体频繁曝光等，目前也陷入困境。
由承德鼎盛文化投资有限公司投资20亿元兴建的中国承德“鼎盛王朝”文化产业园区项目，其中的康熙大典实景演出项目已经运营3年，2012年营业收入3000多万元。在采访过程中，该实景演出项目被作为“文化立市”战略的最大亮点，一遍又一遍地被提及。
承德市双滦区文化产业办公室主任马新民告诉记者：虽然这个项目目前没有盈利，但是对于城市发展的带动作用很明显，对于双滦区的形象定位也是一种突破，增加了双滦区的吸引力。
中国承德“鼎盛王朝”文化产业园区旁边的一个楼盘，房价已从1200元/平方米攀升至5000元/平方米，也引起更多的房地产项目在此聚集——在鼎盛王朝附近，许多塔吊在建设动辄20层以上的高层住宅，俨然一片繁忙的工地。
承德“文化立市”战略遇困
承德许多文化项目之所以大多停摆，除了这些项目本身合法性问题带来困境之外，也受制于各方面现实制约。
双滦区是老工业区，相当于承德市工业经济的“心脏”，承德市最为重要的选矿业大多在双滦区，一是由于近年以来资源行业增长放缓，双滦区面临着产业升级，二是因为承德市属于京津水源涵养区，矿业开采和资源开发受到国家产业政策的种种约束，因此承德市提出“文化立市”的战略，而在这种转型中，双滦区又被视为“排头兵”。
在“文化立市”的转型中，所谓的文化产业园区成为“载体”。双滦区专门聘请了北京一家机构作为“智囊”，规划了高达92平方公里的文化产业园区。资料显示，位于承德市西郊的双滦区，辖区面积250.71平方公里，该规划意味着双滦区36.7%的辖区面积都将用于文化产业园区建设。
在承德市双滦区政府文化产业园区办公室，张群岭拿出一张文化产业规划图显示，上边显示承德皇家奥林匹亚体育文化休闲产业园项目仅仅是双滦区倾力打造的诸多“文化产业项目”之一，在该区8个超过亿元的文化休闲产业项目中，承德皇家奥林匹亚体育文化休闲产业园只是其中体量最大的一个。
承德动辄几十亿、上百亿、占地上万亩的文化产业项目，与河北省对文化项目的大力推介有关系。河北省给承德市提出的发展战略是建设国际旅游城市。在河北省出台的一份内部设想中，包括每个市要谋划两个以上超10亿元以上的文化产业项目等明确要求。
河北省希望至2015年底，全省文化产业增加值完成1500亿元以上，占全省生产总值比重的5%。而2012年承德市目前文化产业增加值仅占据3.45%。
不过承德许多文化项目之所以大多停摆，除了这些项目本身合法性问题带来困境之外，也受制于各方面现实制约。在相关规定中，文化产业项目可以按照当地工业用地最低价的70%执行。但是在现实中，往往执行不了，因为这个事情并不是文化部门说了算的。
承德市发改委另外一名官员承认，这些享受着承德市招商引资优惠政策的文化旅游项目，给地方政府带来的投资压力也是显而易见的，譬如前期土地收储、“三通一平”以及相关基础设施建设所需的投资，让地方政府资金显得捉襟见肘。
承德市双滦区文化产业园主任张群岭对记者表示，“奥林匹亚这个项目进展的确比较慢，是海航置业内部的原因。”
海航方面声称，在承德皇家奥林匹亚体育文化休闲产业园项目收储土地的过程中，由于政府缺钱，海航方面为当地政府垫资2000万元进行征地；还有消息源表明，之后海航方面又向承德市双滦区政府反借60万元用以支付林权变更的费用。
资金紧张的又何止政府。
承德做得最成功的两个文化项目鼎盛文化和河北畅达，面对冗长的回报周期也会有隐忧。畅达集团董事长王贵玉曾公开表示，其投资建设的承德大剧院在运营过程之中成本很高，资金投入量很大，期望政府能够成立专项文化产业基金来支持企业发展过渡，渡过难关。
但是国家产业政策也让承德市文化产业颇感困惑，承德市文化产业办一位工作人员说，政府给政策给到什么程度，土地政策给到什么程度，政府投入和社会资本之间关系的协调等，一直也没有明确的说法。
在承德市政府，对于发展文化产业也有一些隐忧：承德市的文化产业大多与旅游相关，很少有能够契合承德当地文化产品的文化产业。这是一个涉及文化和旅游融合的问题。